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不動産売却時の費用はいくらぐらい?

不動産売却時の費用はいくらぐらい?

今回は不動産を売却する場合の費用についてご説明いたします。不動産売却時にも、購入時と同様にさまざまな費用が必要になります。取引される不動産の種類や状況によっても費用は変わってきますので、詳しく説明していきます。

1.仲介手数料

一般的に不動産を売却するときは、不動産会社に売買の仲介を依頼します。そして売買契約が成立した場合に報酬として支払うものが仲介手数料です。不動産売却時の費用の大部分が仲介手数料となります。仲介手数料は成功報酬なので、売買など取引が成立しない場合は支払う必要がありません。また、複数の会社に仲介を依頼したとしても、仲介手数料を支払うのは売買契約を成立させた不動産会社のみとなります。

仲介手数料は、売買契約時に半分、物件の引き渡し完了時に残りの半分を支払うのが一般的です。仲介手数料はあくまで成功報酬であるため、契約時に仲介手数料の半分を支払ってから「融資利用の特約」「買替特約」に基づく解除など依頼者側に原因がない理由で契約が解除され取引が成立しなかった場合は、契約時に支払った仲介手数料は全額返金されます。ただし、売買契約締結後に売主または買主の事情で契約を解除する場合(手付解除)や、売買代金の未払いなどによる契約違反となった場合(債務不履行による解除)は、結果として売買は成立しませんが、仲介手数料を支払う必要があります。

●仲介手数料の計算式

仲介手数料は、宅地建物取引業法(宅建業法)という法律によって「金額の上限」が定められています。現在は消費税が10%ですので下記の表の通りとなります。

ですが、ぱっと見、計算しづらいですよね。

なので通常不動産業者はお客様に対して仲介手数料を聞かれると下記のように速算式でお伝えする事が多いです。

具体的に3000万円で売買された場合の例で見てみましょう。

これは、200万円以下の部分は5%、200万~400万円以下の部分が4%、400万円超の部分が3%となっていますので、全てを3%に直し、超える報酬分を計算して足したものが6万円となります。それに消費税を足した計算です。

お客様から「3%+6万円の6万円って何?」とご質問いただく事がありますが、このような計算式になっています。

●仲介手数料って高くない?

一見すると仲介手数料が高く感じる方もいるかもしれません。そこで仲介手数料はどういった活動に対する報酬なのか説明します。まず仲介の正式な依頼を受けると、不動産会社は集客のための広告宣伝活動を行います。業者登録している不動産会社が情報を共有する指定流通機構(レインズと呼ばれるネットワークシステム)への情報登録(売主との契約が専属専任媒介契約、専任媒介契約は必須、一般媒介契約は任意)、自社のホームページや不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシやポスティングチラシでの告知などさまざまな広告宣伝活動を展開します。(ちなみに高槻市全域に新聞折込広告をおこなうと1回で30万円程度費用がかかります)また、こうした広報活動で応募のあった人に対しての相談や内覧(現地見学)の立ち合いなど購入を検討する人に対する対応全般、正式な購入の申込み後は買主と売主の売買条件、契約日程などの調整、数多くの契約に関する書類の作成、引渡しまでの調整や登記などの各種手続きの調整などさまざまな業務があり、これらすべての業務に対する報酬が仲介手数料となります。

不動産会社、不動産のプロとして専門的な知識や経験を活用してこうした活動を行うので、不動産の取引はより安全かつスムーズになります。そういった意味では、仲介手数料は不動産の専門家に依頼したことに対する安心と安全の為の報酬と考えてもいいかもしれません。

2.印紙代

不動産の売買契約では、契約書に印紙を貼付して印紙税を支払う必要があります。印紙代は契約書に記載された売買金額によって金額が決められています。

売買契約時に契約書に貼付し、再利用できないようにする為、印鑑で割り印するのが一般的になっています。

3.住宅ローンの繰り上げ返済手数料

売却の時点でまだ売却物件に住宅ローンの残債がある場合は、引渡に合わせて残債全額を返済しなければなりません。その際、ローン全額の繰り上げ返済をしますが、その返済時に金融機関に支払う返済手数料がかかることがあります。一般的には1万円~3万円程度。

返済手数料については、不要な金融機関もあれば、一律所定の金額あるいは返済する金額に応じた率で定めている金融機関もありますので、早めに確認するようにしましょう。

4.登記費用

住宅ローンなど融資を受けて購入した不動産には通常、担保として抵当権が設定されています。売却時には融資を全額返済してこの抵当権を抹消しなければ買主に不動産を引き渡すことができません。この抵当権を抹消する登記手続きに費用が必要となります。また、売主の登記されている住所が現在の住所と違う場合や結婚されて名字が変わっている場合などは名義変更登記が必要になり、司法書士に登記を依頼する為、登記費用としては3万円円~5万円程度かかります。

また相続物件を売却される場合には相続登記が必要となり相続登記だけで30万円程度かかる場合もあります。

5.土地の境界設置や測量費用など

一戸建てや土地を売却する際には、土地の面積や隣地との境界が明確でない場合があります。法務局に地積測量図が設置されていない場合も多々ありますので、隣地との境界標が無い場合には境界標の設置が必要です。境界標の設置のみの作業であれば15万円~20万円程度となります。また土地面積が不明確な場合には確定測量を行うケースがあります。この測量は売却前あるいは売却と並行して行います。その費用は、依頼した測量会社や土地の面積、隣地の数などで金額が異なりますが、50万円から100万円程度の金額になりますので、あらかじめ実施をした場合の金額を確認しておくようにしましょう。

6.解体費用

一戸建ての売却では、築年数が古い建物を解体して更地にして売るほうが高く売れることがあります。また、相続物件を売却の際には解体後に引渡した方が税金の控除がある場合もあります。建物の解体費用は建物の構造によって変わり、建物面積30坪程度の木造住宅100万円~150万円程度が目安となります。

7.家財等の処分費用

不動産を引き渡す時や解体する時は家の中を空にしておくのが基本です。そのため、家財などの処分費用も考慮しておく必要があります。不用品は、ご自身で自治体の粗大ゴミ収集所に持ち込むなどして処分する方法がもっとも安くすみます。ただし、多くの自治体では粗大ゴミの処分は有料です。また、回収にきてもらう場合、処分可能な日が指定されていることもあります。そのため、効率よく処分する方法として、片付け専門の会社などに依頼することもできます。不用品処分の依頼費用は、処分するものの量によりますが、一戸建ての場合で15万円~50万円程度が目安です。少しでも費用を抑えられるように、無料で処分できる不用品などを計画的に捨てていくことが大事です。

8.譲渡所得税

譲渡所得税は、単純に不動産売却の売却金額ではなく、売却によって得た利益に対してかかる税金です。基本的には売却した金額から購入した金額および諸費用を引いた分に対して利益が出ていれば、その利益に対して税金がかかるというものです。

購入したときより安くなった場合は税金はかかりませんが、利益が出た場合には税金がかかります。税金に関しては控除等もあり複雑ですので、また別の回でご説明させていただきます。

はじめにもお伝えしましたが、不動産の売却に関する費用は、その不動産の種類や状況によって異なってくるところがございます。また、買取の場合は仲介手数料が不要になったりしますので不動産の売却について考え始められたら、まずは当社にご連絡ください。将来的なご相談も大歓迎です。わかりやすく親身になってご対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

お問い合わせ|株式会社高槻天神不動産 (taka-ten.com)

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